Posséder sa propre maison, y effectuer des transformations, rénover son habitation sont autant de projets qui peuvent se réaliser par le crédit hypothécaire.

Afin d'appréhender au mieux les mécanismes du crédit hypothécaire, cette rubrique abordera les points suivants :

•  Qu'est-ce qu'une hypothèque ? Que signifie prendre une hypothèque en premier rang, en second rang ?

•  Quelle est la différence entre un crédit hypothécaire et un prêt hypothécaire ?

•  Les différentes formules de crédit ou de prêt: le taux fixe, le taux variable, les prêts sociaux.

•  Les formalités à effectuer avant l'octroi d'un prêt hypothécaire : les démarches auprès de la banque, l'expertise préalable, le travail du notaire

•  La problématique de l'hypothèque pour toute somme.

•  La mainlevée de l'hypothèque

•  Que se passe-t-il si vous ne payez plus la banque ? La conciliation préalable, la vente publique.

Qu'est-ce qu'une hypothèque ?

L'hypothèque est une sûreté réelle (qui est relative à une chose) prise au profit d'une personne (physique ou morale) pour garantir le remboursement d'un créance. En général, l'hypothèque sera prise au profit d'une banque ou d'un organisme de crédit. En d'autres termes, l'hypothèque est une garantie octroyée à la banque pour pourvoir à l'hypothèse d'une cessation des paiement de l'emprunteur. De cette manière, la banque aura la possibilité de se faire payer sur le prix de vente de l'immeuble par préférence à d'autres créanciers.

Comme l'hypothèque est attachée à un bien (et non à une personne), elle continuera à grever le bien même si celui-ci est vendu. Une mainlevée de l'hypothèque devra alors être obtenue afin de rendre
le bien « quitte et libre de toute charge et dette hypothécaire » (cf. Infra )

Que signifie prendre une hypothèque en premier rang ou en second rang ?

Comme expliqué plus haut, l'hypothèque est une garantie pour la banque de se faire payer avant d'autres créanciers. Pour elle, il est donc indispensable d'occuper « le premier rang » c'est-à-dire se faire payer même avant d'autres créanciers hypothécaires occupant un rang suivant.





La banque qui accepte d'octroyer un crédit en se contentant d'un «second rang» court le risque de ne passer qu'après que le créancier qui occupe le « premier rang » se soit lui-même fait payer.

L'hypothèse la plus fréquente dans laquelle une banque accepte d'occuper le second rang est la suivante : la banque réunit les deux qualités simultanément – elle est déjà créancière hypothécaire
en premier rang et elle accepte le second rang après elle-même. Cette situation se présente lorsque la banque à prêté au crédité une somme quelques années auparavant et qu'elle décide ensuite de lui prêter à nouveau de l'argent ( par exemple pour effectuer des travaux) . Dans ce cas, elle occupera simultanément le premier et le second rang… sans courir le moindre risque financier !

Quelle est la différence entre un crédit hypothécaire , un prêt hypothécaire et un mandat hypothécaire  ?

• Emprunt hypothécaire – Crédit hypothécaire

Avant 1992, il n'existait que les emprunts hypothécaires. La situation a radicalement évolué à partir de 1992, date à laquelle l'on a introduit la notion d'ouverture de crédit tout en laissant subsister la notion d'emprunt hypothécaire.

Par rapport à l'emprunt hypothécaire, le crédit hypothécaire présente l'avantage suivant : la ligne de crédit ouverte (pour une durée indéterminée) est réutilisable aussi souvent que le crédité le désire sans qu'il soit nécessaire de reprendre une nouvelle hypothèque, moyennant bien sûr l'accord de la banque.

Le crédit hypothécaire offre dès lors un avantage incontestable au crédité (malgré un coût un peu
plus élevé). Il est également avantageux pour les banques puisque cette technique contractuelle permet de fidéliser le client qui aura tendance à revenir lorsqu'il aura à nouveau besoin d'argent.

• Le mandat hypothécaire

Le mandat hypothécaire est une procuration donnée à une tierce personne pour hypothéquer au
profit de la banque (la « donneuse » de crédit). Il n'y a donc pas prise d'hypothèque au moment de l'acte. Cela permet bien sûr d'économiser les frais d'une hypothèque dans un premier temps. Si les choses venaient à « se gâter », la banque pourrait demander au tiers porteur de la procuration de prendre hypothèque afin de garantir son paiement.

En agissant ainsi, la banque fait énormément confiance au crédité puisque celui-ci pourrait hypothéquer le bien, objet du mandat, par un autre organisme de crédit  (même s'il s'est engagé à
ne pas le faire ! ).

Les différentes formules : taux fixe, taux variable, etc.

Il est possible d'opter pour plusieurs formules dans le cadre de ses démarches :

• Le taux fixe: le taux applicable sera toujours le même. C'est un système qui prévoit des « annuités » (remboursements) constantes . Du début à la fin, le crédité est sûr du montant qu'il devra rembourser. Cette formule est certainement la plus recommandable puisqu'elle est sans surprise.
  
• Le taux variable: plusieurs systèmes coexistent. Il est possible de trouver des taux révisables chaque année pendant trois ans ( c'est le 1-1-1) ou révisable après 10 ans et 15 ans ( c'est le 10-5-5).

Pour pouvoir pratiquer cette formule, les banques doivent respecter plusieurs conditions :

1°) La variabilité ne peut être inférieure à un an ;

2°) Le taux peut varier tant à la hausse qu'à la baisse ;

3°) La variabilité du taux doit être déterminée au moment de la signature du contrat (le taux ne peut varier de plus de x %).

Dans ce cas, le montant à rembourser ou la durée du remboursement pourront varier.

Face à ce type de formule, la prudence reste de mise car faire une bonne opération n'est pas
toujours chose aisée…

• le prêt par reconstitution : il s'agit d'un système en deux phases. D'un côté, on a une dette qui reste constante pendant toute la durée du prêt et qui produit des intérêts qui seront payés chaque mois ; de l'autre, une assurance-vie qui permet de reconstituer le capital emprunté et de rembourser la dette, l'échéance venue.

Ce système peut se révéler dangereux en cas des problèmes familiaux (divorce par exemple) viennent à surgir. En effet, seuls les intérêts de la dette sont payés pendant la durée du prêt. Si le divorce intervient avant le remboursement total du prêt hypothécaire, il faudra prendre en charge le remboursement pour la totalité du capital emprunté étant donné que celui-ci devait être payé par l'assurance-vie.

• les prêts sociaux: ils sont octroyés par des organismes spécifiques dits de « prêts sociaux ». En Wallonie, il s'agit de la Société Wallonne du Crédit Social (S.W.C.S) et de ses points
  locaux, à Bruxelles du Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale et en Flandre de différents organismes repris ici. Pour l'obtention du prêt, certaines conditions doivent être respectées (ex : ne pas dépasser un certain plafond de revenus, ne pas emprunter au-delà d'un certain montant, habiter le bien pendant toute la durée du prêt, etc.). Ces organismes permettent souvent aux personnes plus défavorisées d'accéder à la propriété.

Les formalités préalables à l'obtention d'un crédit hypothécaire – les formalités notariales.

• La banque

Avant de recevoir un chèque qui permettra de réaliser l'acquisition d'une maison, le processus peut être long et semé d'embûches. Dans un premier temps, il convient de faire le tour des banques afin de faire jouer la concurrence et de se rendre compte des conditions en vigueur sur le marché. Commencer par sa propre banque peut se révéler aussi une démarche fructueuse car la plupart du temps les clients fidèles bénéficient de conditions avantageuses. De plus, il est toujours plus simple d'évoluer en terrain connu ( avec des gens que l'on connaît déjà et en qui l'on a confiance).

Une fois le dossier introduit, le siège central devra prendre une décision sur base, notamment, des revenus du demandeur de crédit, de ses antécédents bancaires (une éventuelle inscription à la centrale négative des crédits) et du résultat de l'expertise de l'immeuble (cf. Infra ).

• L'expertise

Avant de donner son accord, la banque mandatera souvent un expert qui estimera l'immeuble donné en garantie afin de constater si cette garantie est suffisante pour couvrir le remboursement de la somme prêtée.

L'expert estimera le bien à sa valeur vénale et à sa valeur en vente forcée . La valeur vénale est la valeur marchande du bien à savoir celle que l'on obtiendrait dans des conditions normales de publicité, en suite d'un concours suffisant d'amateurs. La valeur en vente forcée est celle que l'on obtiendrait si le bien était exposé en vente publique.

• Le notaire

Lorsque le dossier est accepté par la banque, celle-ci l'envoie au notaire choisi par le crédité. Celui-ci se chargera alors de diverses formalités (fiscales, urbanistiques, cadastrales et hypothécaires).

•  Les formalités fiscales  : au moment de rédiger le contrat de crédit, le notaire interrogera les différentes administrations fiscales (Contributions directes, T.V.A., Recette communale, Recette provinciale) afin de savoir si le futur crédité doit de l'argent à l'une de ces administrations. Si tel est le cas, le notaire aura l'obligation, au jour de l'acte, de retenir les sommes qui resteraient éventuellement dues.

•  Les formalités urbanistiques  : le notaire interrogera le service urbanistique du  lieu où se trouve l'immeuble à hypothéquer afin de connaître le « profil urbanistique » du bien. De le sorte, il pourra déterminer si ce bien se trouve en zone d'habitat ou non, s'il est compris dans un plan particulier ( qui impose par exemple certaines normes avant de construire ou de rénover).


•  Les formalités cadastrales  : le notaire demandera une matrice cadastrale pour le bien qui fera l'objet d'une hypothèque. De cette manière, il pourra identifier le bien selon la division cadastrale, sa section et son numéro particulier. Cette matrice cadastrale pourra également être utilisée pour la rédaction de l'acte d'achat.

•  Les formalités hypothécaires  : afin que la banque puisse être sûre d'occuper le premier rang (cf. supra ) , le notaire doit s'assurer que le bien à hypothéquer est bien « quitte et libre de toute charge ou dettes hypothécaires ». Dès lors, en demandant un état hypothécaire sur le bien, le notaire constatera si le bien est libre de toute hypothèque ou si, au contraire, il doit obtenir des mainlevées (cf. infra ) afin de « nettoyer » le bien avant de l'hypothéquer à nouveau au profit du donneur de crédit.

L'hypothèque pour toute somme

C'est une pratique légale depuis 1995. Le législateur* a autorisé les organismes de crédit à prendre une hypothèque pouvant être utilisée pour garantir toutes les sommes prêtées par un même
créditeur qu'il s'agisse de dettes existantes ou des dettes ultérieures et ce, pour autant que les créances garanties soient déterminées ou déterminables.

Actuellement, la grande majorité des actes d'ouverture de crédit prévoient cette clause.

Exemple  : vous empruntez auprès de la banque X une somme de 50.000,00 euros pour acheter
votre maison. A cette occasion, la banque va prendre une hypothèque sur cet immeuble . Quelques années plus tard, vous retournez voir la banque X pour qu'elle vous prête 15.000,00 euros pour acheter une voiture : il s'agit ici d'un prêt personnel et non pas d'un prêt hypothécaire. Pourtant, comme l'hypothèque prise par la banque vaut pour toutes les sommes qui lui sont dues, si vous ne payez pas le prêt pour votre voiture,la banque pourra faire saisir votre maison sur base de l'hypothèque prise antérieurement à mon prêt personnel !

Cette technique peut se révéler dangereuse dans certains cas (ex : emprunt contracté au sein d'un couple par un seul des partenaires pour des dépenses professionnelles par exemple, à l'insu de son conjoint ; l'hypothèque valant pour toute somme la maison familiale pourrait être en danger à cause de prêts à tempérament contracté par un seul des conjoints).

Cette hypothèque pour toute somme est néanmoins résiliable moyennant un préavis de trois mois notifié à la banque par envoi recommandé. Cette résiliation implique que l'hypothèque ne pourra plus être utilisée comme garantie pour des engagements pris après la fin du délai de préavis. De plus, ladite résiliation n'implique pas l'obligation de remboursement immédiat de toutes les sommes dues.

*Loi du 13 avril 1995.

La mainlevée de l'hypothèque

L'hypothèque est une sûreté prise pour une durée de trente ans. Elle grèvera le bien donné en garantie pendant toute cette période même si la dette a déjà été remboursée depuis longtemps.

Lors de la vente d'un bien grevé d'une hypothèque ou lors de la signature d'un nouveau crédit auprès d'un autre organisme bancaire, la mainlevée de l'hypothèque ( c'est-à-dire la radiation de celle-ci) devra être demandée à l'organisme de crédit. Selon les cas, la banque donnera son accord directement (le crédit a déjà été remboursé) ou elle demandera à être remboursée des sommes encore dues (cf. Supra l'hypothèque pour toute sommes ).

Que se passe-t-il si vous ne payez plus la banque  ?

La vie est parfois faite d'embûches et il se peut que le remboursement des échéances du ou des crédits peut parfois être mis à mal. Que se passe-t-il alors ? La banque a-t-elle le droit de faire saisir vos biens et de les faire vendre sur le champ ?

En cas de cessation de paiement, un huissier de justice se présentera, au bout d'un certain temps, au domicile du débiteur. Il lui signifiera alors un « commandement de payer ». Ce commandement représente la dernière chance avant le déclenchement d'une procédure de saisie. Si à l'expiration
d'un délai de quinze jours, le débiteur n'a toujours pas répondu favorablement et ne s'est pas
acquitté de sa dette, l'huissier reviendra lui signifier la saisie de son bien immeuble.

Il est toujours possible de discuter avec un créancier. Cependant, si les négociations n'aboutissent pas, le créancier (la banque) s'adressera alors au juge des saisies pour désigner un notaire qui s'occupera de la mise en vente du bien.




Cependant, avant de prendre cette décision et de faire désigner un notaire, le juge des saisies
tentera une dernière conciliation. Cette conciliation est obligatoire à peine de nullité de toute la procédure*

*Art. 59 § 1, al 1 er de la Loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire

Si la conciliation ne donne aucun résultat, le juge nommera un notaire. La vente devra avoir lieu dans les six mois de la nomination du notaire lequel rédigera préalablement un cahier des charges et les dates des séances d'adjudication publique. L'huissier se présentera à nouveau chez le débiteur pour lui signifier le cahier des charges. Si celui-ci n'a pas de contestations à propos dudit cahier des charges, le notaire procédera à la vente au jour dit après avoir fait une publicité par affiches et dans la presse. La vente deviendra définitive après l'expiration du délai de surenchère.

Jusqu'au jour de la vente définitive, la procédure peut néanmoins être stoppée si un accord intervient avec le ou les créanciers.

Hypothéquer son bien n'est pas un acte à prendre à la légère… Cela peut avoir des conséquences regrettables. Il convient donc de bien réfléchir avant de s'engager. Le meilleur moyen de se renseigner est, dans un premier temps, de faire le tour des banques et, dans un second temps, prendre conseil auprès d'un notaire qui pourra vous aider à élaborer un budget et répondre à toutes vos questions !